マンションを売ろうと考えたとき、最低限チェックすべき9つのポイント

マンションを売りたい!と考えるようになってから、その前にやっておかなければならないことは思ったよりもたくさんあります。

「売る相手が決まってから考えれば良い」と思われる方も多くいますが、マンションを売る際にはタイミングが非常に重要です。

理想的な買い主様が現れたときに、つつがなく契約を進められるように前もって問題を片付けておきましょう。

実際に問題になるのはどういったケースなのか説明していきます。

借り入れをしているケース

売りに出す予定のマンションを購入した当時に、ローンを利用した方も多くいると思います。

ローンを利用した場合、抵当権(ローンを返せない場合に銀行がマンションを差し押さえる権利)がマンションにくっついた状態になります。

当然、抵当権がついた状態ではマンションを売ることが出来ないので、前もって銀行に、マンションが売れたら抵当権をはずして欲しいという旨を伝えておく必要があります。

契約が決まった後に、銀行に頼む場合でも受け入れてはもらえますが、翌日すぐ対応してもらえるというのは難しいので、前もって言っておくのが吉です。

また、フラット35を利用されている方は特に、抵当権をはずすのに必要な書類の準備に時間を食われるので気をつける必要があります。

売りに出す予定のマンションを相続で手に入れていたケース

ご両親の所有していたマンションを相続して、そのまま住んでいたというケースでは、まず相続登記を終わらせる必要があります。

相続登記を行うことで、亡くなったマンションの所有者から相続人にマンションの名義が変わります。相続登記を行った後でないとマンションは売却できません。

何人かでマンションを所有しているケース

マンションを相続した場合や、マンションを購入する際に配偶者とお金を出し合ったりして何人かでマンションを所有しているケースでは実際にマンションを売る金額、許せる値下げのライン、不動産会社とのやりとりや手続きを行う人を決めておく必要があります。

それをしておかないと、契約が決まっても、所有者間で問題が起こり、結局売却できないことが起こりえます。

権利証をもっていないケース

権利証とは、国があなたをマンションの所有者だと認めた証です。

実際には、マンションを所有しているということを登録(登記)するときに、登記所から権利証が発行されます。

権利証は再発行してもらえないものです。なので、失くした際には、司法書士に頼んでマンションの所有者であることを示す書類を書いてもらい、法務局にに提出してもらわなければなりません。

なんども言うのでしつこく感じるかもしれませんが、マンションを売る際など不動産に関することではタイミングが非常に重要です。

今まで述べてきたように、マンションを売る際に解決しなければならない問題は、自分以外の人間も絡んでくるので、前もって解決しておくのがベストだと思います。

最後まで気を抜いてはダメ? マンション購入申込書の注意すべき点は

マンションを売ろうと動き始めてから、実際に見学された方が購入の申込書を書いたという情報が入ってくると、喜びを感じると思います。

これでマンションが売れてお金が入るなと思って安心される方もいらっしゃると思いますが、まだ終わりではないのです。

購入申込書はあくまで、買い主様の意思表示にすぎないので、後に撤回されることもありえます。

しかし、購入申込書を書かれたということは、買い主様もマンションを気に入ったということになりますので、購入申込書の内容を確認してから返事をしましょう。

購入申込書は買付とも呼ばれています。その内容を以下に示します。

  • 購入申し込みをしたマンションの詳細
  • 購入希望価格
  • 手付金の金額
  • 契約締結の希望時期
  • マンション引渡しの希望時期
  • その他条件
  • 買い主様情報

会社によって購入申込書の内容は異なり、これより内容が少ないものもあります。確認すべき点はこの中の3つです。

購入希望価格

設定した売値そのままなら特に問題はないのですが、値引きされた金額が希望価格として示されている場合が多々あります。

本当にその金額で売るのか、それとも交渉するのか、購入希望価格は注意すべき点です。

手付金の金額

実際に契約の話が進んでいき、契約締結の際に先に一部のお金を払ってもらいます。

手付金を払った上で、残りの代金に関しては契約後1ヶ月ほどたって決済の際に支払われます。

手付金があまりに低いと、契約後、残りの代金をもらうまえにキャンセルされてしまうことがあります。

手付金の目安としてはマンション価格の5~10%あたりが妥当です。

契約締結の希望時期

購入申込書には、いつ契約を締結するのかということものっています。これが3週間以上後になってしまうようだと危険だといえます。

マンションの売買契約にしては、契約を締結するタイミングが遅くなるほど、買い主様の意見が周りの人に影響されて変わってしまう可能性があります。

いざマンションを売却、契約する際に必須のもの5つ

ついに、明日マンションの売却契約を行うというタイミングではだれしもが緊張すると思います。そこで、契約する際に必須のものを確認しましょう。

その日持っていくべきものは5つあります。

1 印鑑
契約書に押す印鑑は必ず必要です。
もちろん持っていくのは実印にしてください。2 印鑑証明書
実印に加えて、住所を確認するためにも必ず必要です。3ヶ月以内のものである必要があります。

3 権利証/登記識別情報通知書
買主に自身が所有者であるということを示す必要がありますので、原本を持ってくる必要があります。

4 身分証明書
売却の契約に来た人が売主本人であることを証明する必要があります。
運転免許証または保険証、パスポート等を持参しましょう。

5 印紙代(税金)
契約書に貼るようの印紙の代金も必要になってきます。
契約書を作る際には印紙代(税金)を国に納めなければなりません。

マンションの金額が1000万以上5000万円以下の場合は1万円

マンションの金額が5000万以上1億円以下の場合は3万円

売主様、買主様で2通契約書が必要なので、印紙は2枚いりますが、印紙代(税金)は売主様と買主様の両方で負担することになるので1枚分あれば平気です。印紙は不動産会社に任せておけば大丈夫なので、現金をもっていってください。

契約日前日はやはり緊張すると思います。マンションの売却は大きな決断なので、緊張するのは無理もないです。

だからこそ、前もってしっかりとやるべきことをしたうえで契約の日を迎えられるのがいいでしょう。

知らなかったですまされない、マンション売買における『痂疵担保責任』とは

痂疵担保責任」という言葉をご存知でしょうか?マンションを売買する契約の時にでてくる言葉です。

難しそうな単語ですけど、説明は簡単「売った後に、目に見えない部分の、何か問題があったらその責任をとりますよ」ということです。

「痂疵」とは「一見して、目に見えない傷、欠陥と」いうことです。

中古マンションというのは大変高価な買い物です、買う人にとっては「あのマンションは本当に大丈夫なんだろうか?」という不安がありますね。

  • 壁に傷がある
  • フローリングが汚れている
  • キッチンのシンクが汚れている

これらの欠陥ならすぐにわかりますし、修理も簡単です。

  • 排水がつまりやすい
  • 雨漏りがする
  • 水道管が古かった、それで水漏れしていた
  • 壁のコンセントが中でショートしている

これらの住んでみないと分からない欠陥ってありますよね。

「痂疵担保責任」は、マンションの売り主が個人の人の場合、そのマンションを売って、2〜3ヶ月の間、痂疵担保責任を要求されます。

そして、マンションを買った人は、前述の2〜3ヶ月のあいだに、「痂疵」を見つけて、その後1年以内にマンションの売り主にその修理や補償を要求する事ができます。

ちなみに、「痂疵担保責任」はマンションの売買契約書に記載する重要要件になっています。それ以外のマンションの細かい状況については、「設備表、物件状況報告書」に記載されています。

「設備表、物件状況報告書」に記載されててる内容についてのトラブルは買ってから7日間以内なら受け付けるという契約になっている場合が多いです。

【あなたのマンションの価値を10倍に高める「痂疵担保保険」とは】

マンションを買う際には、「ほしい」と思う強い気持ちが湧くと同時に、「何かあぶないんじゃないか」という気持ちも湧くのです。

新築のマンションを購入する場合、10年の保証がつきますので、安心ですね。

しかし、中古マンションにはそういった保証がありません、買う人は「買ってから問題があったらどうしよう」という不安があります。その問題があった場合に、修理などの保証をつけたらいいわけです。

でも、売る人は「どうせ中古なんだし、新品みたいに保証をつけるのはどうも」と思う事がありますね。

そんな買う人、売る人の不安におこたえするべく生み出されたのが「痂疵保険」です。

痂疵保険は2010年から導入しれました。マンションを売る人が、そのマンションに痂疵保険をつけることで、売り主が個人の人で、マンションを売ってから5年間、そのマンションに痂疵があったばあい、その保険から修理費とかが支払われるわけです。

痂疵担保保険については次のURLを参照ください。

痂疵担保保険には入るのには売買の対象になってるマンションや住宅の審査があります。そして、費用として検査費と保険料であわせて15万で前後加入することができます。

この保険にはいることで、買う人には「買ったあとに、何か痂疵があったなばあいでも、保険にはいっていますので大丈夫ですよ」というアピールになりますし。また、痂疵担保保険に入ると住宅ローン減税をうける事ができますので、マンションを売る人にも大変オトクな保険になっています。

痂疵担保保険に加入するのは、売り主、買った人、どちらでも入る事ができます。

基本的には、マンションを売る人が、マンションに痂疵担保保険をつけて、「買って安心」をアピールすることが一般的です。

「このマンションを購入したい人」などいない!チラシに騙されないで冷静な判断を

あなたのマンションにこういうチラシは入っていませんか?

このマンションを4000万で購入したい人がいます!

そのチラシを目にしたとき、あなたはまずどう思いますか?「え、ほんと?買ってくれるなら・・・お金にも困ってるし」・・・?

ちょっと待ってください。

それでは逆に問います。もしあなたがマンションを買いたいと思ったなら、今すぐ手を付けますか?それも、オープンになっていない物件を、オープンにされていない金額で、それにまだ空くかどうかも分からないマンションを高値で・・・?

マンションの詳細情報がないのに金額を提示してくる業者は要注意

中古マンションを買おうと思ったら、じっくり選びませんか?立地、付近の環境、どんな人が住んでいたのか?部屋はどのような状態なのか?

つまり、新手の営業、ということです。チラシというものは、ギョッと目を引く言葉でなければ見てくれません。購入希望の人物が実際にいようがいまいが、「マンションを売りたい」と思っている人物を洗い出すことができれば不動産会社の占めたもの。本当に売りたいとなど思っていないのに、売却の話が進んでしまうようなケースもあるのです。

このマンション、とはっきり記載されていなくても「〇〇駅から徒歩10分以内のマンション」だったり「2LDK60㎡以上のマンション」だったり仕掛けは様々。大手不動産会社は担当エリアがあり、その中からターゲットを探しています。1件1件声を掛けていくわけにはいかず、チラシを必死になって配布するのですが、より効率よくターゲットを釣り上げるため、過激な表現で人の心のスキを突くのです。

買い手の人物像が具体的であればあるほど、本当にその金額で買ってくれそうな、またそれがすぐに手に入りそうな気がします。

チラシの金額で売買が成立したケースはほとんどない

しかし実際の調査では、チラシの金額で売買が成立したケースはありません。

4000万、という金額が設定されていたとしても、「リフォームするのにウン百万かかる」「リフォームできない傷があるため値が下がる」「少し駅から離れる」という様々な理由で金額はたたかれます。

40代夫婦2人が住んでいた部屋と男児3人がいる5人家族が住んでいた部屋とでは、明らかに損傷具合は違います。そんなことも分かる前から4000万で!と金額を提示する人などいません。ちょっと冷静になれば分かることです。

順当に探していたとしても、そうやって金額はマイナスされていったりするのです。

「今すぐ売りたいわ」とホイホイ電話をしたあなたは、格好のカモなのです。

チラシを見てすぐに電話をしたあなたは、足元を見られます。

購入したい人が「今」存在している、逃してはいけない、と思ってすぐに連絡をしてしまった結果です。それが希望しない売却だったとしたら・・・もう目も当てられません・・・。

車の売却を見積りすると、買い取り業者さんから「今ならこの金額で買えます。明日になると分かりません。下がるかもしれません」というような言葉を聞いたことがありませんか?

不動産は車以上に高額。その高額な物が「今すぐ」売り買いされるか、という常識的な観点に立って考えてみましょう。

賃貸物件は早く押さえてしまわないと流れてしまう可能性もありますが、それももし流れてしまったら「自分には合わなかった」と諦めるくらいの気持ちが大切。不動産とはそういうものなのです。

あなたは今住んでいるそのマンションを本当に売りたいと思っていますか?もし思っているのなら、しっかりと時間をかけて見定めてくれる不動産会社を選ぶべきです。チラシの言葉に惑わされるのではなく、数社を回り、真摯な交渉に応じてくれる誠実な不動産会社を見定めてください。

マンション売却の怖さ!売りに出したマンションは両手に注意

せっかく売りに出したマンションですが、全く売れないことがよくあります。

マンションの見学や内覧などの回数が明らかに少ない為、1ヶ月で1組程度の見学しか来ないのです。

売却を依頼している不動産会社に問い合わせても「こっちも努力しているんですが、見学希望する人が少なくて。」といった返事が返ってきます。更に「値段をちょっと下げましょうか?」と言われてしまう始末です。

こういった時に不動産業界で呼ばれている「干されている」かもしれないのでよく注意したほうがいいです。

この場合の「干す」という意味は、マンションの売却を依頼している不動産会社が値段を下げさせようとして、あえて見学などを入れないでそのままに放っておくことです。

どうして不動産会社はこんな酷いことをするのか。それは、あなたのマンションを干せば不動産会社が得をするからです。

不動産会社が得するマンション売却の両手

例えば、あなたのマンションを5000万円で売却した場合。

あなたがその値段で売却を依頼しても、「買いたい!」という人はいなかった。

そうなると、売却を依頼した不動産会社は他の不動産会社にも公開してより多くのお客さんを集めようとします。

こうすれば見学したいという人も増えて、「5000万円で買いたい!」と希望するお客さんがいるかもしれません。

ただ、あなたは売れて良かったと思いますが、あなたが売却を依頼した不動産会社は「156万円の手数料」だけしか入ってこない事になるのです。

不動産会社の仲介手数料は、マンションの価格の「3%」+6万円だからです。

3%+6万円の「6万円」とは?

5000万円×3%+6万円=156万円という式になります。

マンションを買ったお客さんからの手数料は、そのお客さんを探してくれた他の不動産会社に支払われるのです。

あなたが最初に売却を依頼した不動産会社は、「お客さんをあなたが自ら探してきて、両者から手数料がほしい!」というのが本心でしょう。

売主様と買主様の両方から仲介手数料をもらえることを「両手」と業界用語で呼ばれています。

こういった事があるので、不動産会社からは「頑張って探しておきます!」と言われたのにも関わらず、断っている場合もあるのです。

中には購入したいという申し込みがあったのにマンションの売主様には一切言わないで帳消しすることもあるのです。

そうすれば売主様に「もう少し値段を下げましょう!」とか「このままだと売れない」という雰囲気に持っていくようにするのです。

5000万円を下げて、4500万円にしてもらって自分のところのお客さんと契約をするのです。

売主様の手数料4500万円×3%+6万円=141万円

これが不動産会社がもらえる手数料になるのです。

買主様の手数料4500万円×3%+6万円=141万円

合計すると、141万円+141万円=282万円
こうすれば不動産会社は126万円(282万円・156万円)多く儲かってしまうのです。

不動産会社の営業をしている人がマンションを干すのは、「フルコミッション」で働いているからと言われています。

実際にかなりの数の不動産会社の営業をしている人が「フルコミッション」だそうです。

このような人達の給料は「不動産仲介の手数料」で決まってくるのです。その為、少しでも多くの手数料をもらいたいと思っているのです。

そうすれば、自分の給料が上がるからです。できれば「両手仲介がいい!」と願っている人が増えているのです。

不動産会社の営業を頼む場合に重要なことは「フルコミッション」で働いているのか。これは選ぶ際の大きなポイントとなるでしょう。

あなたのマンションはどうですか?ずっと、売れないまま放置されているかもしれません。「値段を下げましょう」という雰囲気になりつつありませんか?

心当たりがある人、心配な人は一度「干されている?」と疑ったほうがいいですよ。しっかりと確認しておくことが大切です。

キャッシング審査に不安な人は簡易審査を活用する

キャッシングやカードローンを利用したいけれど、審査に通るかどうか不安に思っている人は少なくないでしょう。

キャッシングやカードローンを何回も利用してきた人にとっても審査には多少は不安があるものです。審査にあっさり通ればいいですが、審査に通らなかった時には申し込みの手間が無駄になってしまいますし、続けて他の会社にキャッシングやカードローンを申し込む時には少し時間を空けないと申し込みブラックという審査にまったく通らなくなってしまう状態になる可能性も出てきます。

まずは簡易審査がおすすめ

なるべく申し込んだキャッシングやカードローンの審査は通るようにしたいという人は簡易審査を活用しましょう。

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キャッシングやカードローンで利用したい金融会社のホームページを見てみると、どこかに「簡易審査」「簡易診断」「3秒診断」などの名称で簡易審査ができるページを見つけることができます。

名称や記入事項はそれぞれの金融会社によって少し違っているかもしれませんが、ホームページから完全に匿名で数項目の情報を記入することによって、キャッシングやカードローンの審査に通るかどうかを判断してくれる便利なサービスです。

もちろん、簡易審査というくらいですからこれに通ったからと言って本審査の確実の通るということはありませんが、簡易審査に通ったのに、本審査ではどんどん落ちるということでは簡易審査をする必然性が全くなくなります。そのことから考えてみても簡易審査の診断結果は本審査の結果に近いと考えられます。

逆に簡易審査に通らないくらいであれば本審査の通ることはまずありませんから、その金融会社のキャッシングやカードローンを申し込みは止めるべきでしょう。簡易審査ですと、匿名ですから信用情報機関の申し込み履歴に残ることもありません。