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マンションを売ろうと考えたとき、最低限チェックすべき9つのポイント

マンションを売りたい!と考えるようになってから、その前にやっておかなければならないことは思ったよりもたくさんあります。

「売る相手が決まってから考えれば良い」と思われる方も多くいますが、マンションを売る際にはタイミングが非常に重要です。

理想的な買い主様が現れたときに、つつがなく契約を進められるように前もって問題を片付けておきましょう。

実際に問題になるのはどういったケースなのか説明していきます。

借り入れをしているケース

売りに出す予定のマンションを購入した当時に、ローンを利用した方も多くいると思います。

ローンを利用した場合、抵当権(ローンを返せない場合に銀行がマンションを差し押さえる権利)がマンションにくっついた状態になります。

当然、抵当権がついた状態ではマンションを売ることが出来ないので、前もって銀行に、マンションが売れたら抵当権をはずして欲しいという旨を伝えておく必要があります。

契約が決まった後に、銀行に頼む場合でも受け入れてはもらえますが、翌日すぐ対応してもらえるというのは難しいので、前もって言っておくのが吉です。

また、フラット35を利用されている方は特に、抵当権をはずすのに必要な書類の準備に時間を食われるので気をつける必要があります。

売りに出す予定のマンションを相続で手に入れていたケース

ご両親の所有していたマンションを相続して、そのまま住んでいたというケースでは、まず相続登記を終わらせる必要があります。

相続登記を行うことで、亡くなったマンションの所有者から相続人にマンションの名義が変わります。相続登記を行った後でないとマンションは売却できません。

何人かでマンションを所有しているケース

マンションを相続した場合や、マンションを購入する際に配偶者とお金を出し合ったりして何人かでマンションを所有しているケースでは実際にマンションを売る金額、許せる値下げのライン、不動産会社とのやりとりや手続きを行う人を決めておく必要があります。

それをしておかないと、契約が決まっても、所有者間で問題が起こり、結局売却できないことが起こりえます。

権利証をもっていないケース

権利証とは、国があなたをマンションの所有者だと認めた証です。

実際には、マンションを所有しているということを登録(登記)するときに、登記所から権利証が発行されます。

権利証は再発行してもらえないものです。なので、失くした際には、司法書士に頼んでマンションの所有者であることを示す書類を書いてもらい、法務局にに提出してもらわなければなりません。

なんども言うのでしつこく感じるかもしれませんが、マンションを売る際など不動産に関することではタイミングが非常に重要です。

今まで述べてきたように、マンションを売る際に解決しなければならない問題は、自分以外の人間も絡んでくるので、前もって解決しておくのがベストだと思います。

最後まで気を抜いてはダメ? マンション購入申込書の注意すべき点は

マンションを売ろうと動き始めてから、実際に見学された方が購入の申込書を書いたという情報が入ってくると、喜びを感じると思います。

これでマンションが売れてお金が入るなと思って安心される方もいらっしゃると思いますが、まだ終わりではないのです。

購入申込書はあくまで、買い主様の意思表示にすぎないので、後に撤回されることもありえます。

しかし、購入申込書を書かれたということは、買い主様もマンションを気に入ったということになりますので、購入申込書の内容を確認してから返事をしましょう。

購入申込書は買付とも呼ばれています。その内容を以下に示します。

  • 購入申し込みをしたマンションの詳細
  • 購入希望価格
  • 手付金の金額
  • 契約締結の希望時期
  • マンション引渡しの希望時期
  • その他条件
  • 買い主様情報

会社によって購入申込書の内容は異なり、これより内容が少ないものもあります。確認すべき点はこの中の3つです。

購入希望価格

設定した売値そのままなら特に問題はないのですが、値引きされた金額が希望価格として示されている場合が多々あります。

本当にその金額で売るのか、それとも交渉するのか、購入希望価格は注意すべき点です。

相場を把握しておくことは大切ですので「レインズ」に登録しておくことをお勧めします。

手付金の金額

実際に契約の話が進んでいき、契約締結の際に先に一部のお金を払ってもらいます。

手付金を払った上で、残りの代金に関しては契約後1ヶ月ほどたって決済の際に支払われます。

手付金があまりに低いと、契約後、残りの代金をもらうまえにキャンセルされてしまうことがあります。

手付金の目安としてはマンション価格の5~10%あたりが妥当です。

契約締結の希望時期

購入申込書には、いつ契約を締結するのかということものっています。これが3週間以上後になってしまうようだと危険だといえます。

マンションの売買契約にしては、契約を締結するタイミングが遅くなるほど、買い主様の意見が周りの人に影響されて変わってしまう可能性があります。

いざマンションを売却、契約する際に必須のもの5つ

ついに、明日マンションの売却契約を行うというタイミングではだれしもが緊張すると思います。そこで、契約する際に必須のものを確認しましょう。

その日持っていくべきものは5つあります。

1 印鑑
契約書に押す印鑑は必ず必要です。
もちろん持っていくのは実印にしてください。2 印鑑証明書
実印に加えて、住所を確認するためにも必ず必要です。3ヶ月以内のものである必要があります。

3 権利証/登記識別情報通知書
買主に自身が所有者であるということを示す必要がありますので、原本を持ってくる必要があります。

4 身分証明書
売却の契約に来た人が売主本人であることを証明する必要があります。
運転免許証または保険証、パスポート等を持参しましょう。

5 印紙代(税金)
契約書に貼るようの印紙の代金も必要になってきます。
契約書を作る際には印紙代(税金)を国に納めなければなりません。

マンションの金額が1000万以上5000万円以下の場合は1万円

マンションの金額が5000万以上1億円以下の場合は3万円

売主様、買主様で2通契約書が必要なので、印紙は2枚いりますが、印紙代(税金)は売主様と買主様の両方で負担することになるので1枚分あれば平気です。印紙は不動産会社に任せておけば大丈夫なので、現金をもっていってください。

契約日前日はやはり緊張すると思います。マンションの売却は大きな決断なので、緊張するのは無理もないです。

だからこそ、前もってしっかりとやるべきことをしたうえで契約の日を迎えられるのがいいでしょう。

マンション売出しをお考えの方~どれくらいの値段でマンションを売ればいいか~

マンションを手放す・売却したいと考えている方がいらっしゃれば【いくらで売り出せばいいのだろう】と思うことでしょう。

通常、マンション売却の相談をした不動産会社に査定金額を算出してもらい、その額で売却というケースが多いです。

不動産会社の査定金額は絶対的なものではないので査定額を参考にしながら、【自分の希望金額】で売りに出す方法をお勧めします。

マンションは売主が決めた金額で売り出しても問題ありません。中古マンションなどは相場より少し値段が高くても売れるケースがあります。

新築になると他のマンションと比較されるため金額が高めになる・エリア重視でお客様のニーズに沿う物件がなかなかない」等の点から起こるのです。

中古マンションの優位性やメリットで購買意欲につなげる

中古のマンション購入希望の人は、住む場所・広さを重視する傾向にあります。

又、中古のマンションは実物が完成しているため買主が実際の生活をイメージしやすく購買意欲につながることが多いようです。

引越し・移動が手早くできるというのも買い手のメリットになります。

購入の契約をしてから1~2ヶ月での移動も可能です。新築の場合、未完成であったり住居する手配などに時間がかかり半年から1年もの時間がかかってしまうこともあるのです。買主のニーズとしてこの辺も重要になってくるのではないでしょうか。

希望額で売りに出し、買い手からの反応が良くなければ、販売価格を下げることもできます。

金額の変更に法律上の手続きは特に必要もなく、売却をお願いしている不動産会社に頼めば簡単に行うことができます。

不動産会社が算出してくれた金額そのままに売り出すのではなく、自分はこの金額で売却したい!という金額で売りに出すのが良いでしょう。

マンション売却金額を決定する基本的な要素

  • 部屋の間取り・広さ
  • 築年数
  • 眺望・景観
  • 近隣の交通機関
  • 共用する施設
  • 近隣施設学区
  • マンションを施工した会社

などが基本的な要素として挙げられます。買主のニーズに合えば高く販売できるでしょう。広告・告知方法・買い手への伝達方法も大事になってくるのではないでしょうか。

マンションの設備は売却額に反映されない?

設備は老朽化します。浄水器エアコンキッチンなどは年式・デザイン・買主のニーズにより販売価格が大幅に変わってきます。

建築時にお金をかけた設備は売り出し金額にそれほど反映されないかもしれません。

マンションの価格参考

実際どれくらいの金額でマンションを売りに出せばいいのだろう?と思う方は周辺マンションの実際売買契約がきまった金額を参考にするばいいでしょう。

レインズなどで、相場の売買価格を確認しておくことも大切です。

周辺マンションの【売り出し価格】ではなく、実際に【売買契約がきまった金額】を売却をお願いしている不動産会社に教えてもらうことができます。

この辺の情報に疎い会社なのであればその会社に売却をお願いするのをやめましょう。

最近では、査定サイトの机上査定で自分のマンションの価格をすぐに知ることができます。そちらを利用すればより売却価格に近い価格が確認できるでしょう。

机上査定は、不動産会社が物件を見に来ることなく、売主が入力した情報から価格を算出する査定方法です。

引用 https://mansion-jicl.net/ieu-ru/

マンション売却のための価格戦略

マンションの売却を成功させるためには価格戦略を決めておくと良いでしょう。

  • 売りたい金額
  • 売れそうな金額
  • ココまでは譲れないという金額

この3つを決め、どのタイミングでどの価格まで下げるかをあらかじめ決めればいいでしょう。
様子を見ながらマンションが売れなさそうだったら少しずつ価格を下げていけばいいだけじゃないか?と思う方もいらっしゃるでしょう。
あのときこうしておけば・・・マンション売買で難しいタイミング・・・株の売買でもそうですね。
しっかりとした価格戦略は後悔せずにマンションの売却を成功させるためとても大事なことです。

ちょっとした情報収集や情報戦略で大きくマンションの売却額も変わってきます。マンションはあなたの大切な資産です。

知ってますか?!中古マンションを少しでも高く売るための「マイソク」

皆さんは「マイソク」という存在をご存知でしょか?

不動産取引に詳しい方はさておき、そうでない方にとっては聞きなれない言葉なのではないでしょうか?

マイソクとは仲介不動産会社の情報ソースになる資料の通称です。マイソクには物件の概要、間取り図、地図などの情報がまとめられており、いわゆる物件の「広告」的な役割を果たします。

よく、不動産会社の店先のガラスにペタペタと紙が貼り付けられているのを見たことはありませんか?あれです。

ちなみに、「マイソク」という名前の由来は、元々この資料を作成していた情報会社の社名にあります。

さて、新築のマンションが販売される時、テレビのCMや新聞の折り込み広告など、とても見栄えの良くキャッチーな宣伝がされているのをご覧になったことはありませんか?

そういったCMや広告を目にした際、具体的な購入の予定がなかったとしても、そこに住んだらどんな感じだろうなどと、なんとなく想像を膨らませたりしたことが一度くらいあるのではないでしょうか?

新築マンションの場合はそうして派手な広告、宣伝をすることで沢山のお客様を誘致し、販売個数を増やすことで利益に繋げることができます。

しかし、これが中古マンションとなると話は変わってきます。中古マンションを売却しようとした時、新築マンションの時のように派手な宣伝を打ってしまっては、いくらそのマンションが中古にしては高く売れたとしても、宣伝費用の分手元に入る金額は減ってしまい、一体何のための宣伝なのかわからなくなってしまいます。

そこで、中古マンションの売却の際に重要になってくるのが、「マイソク」なのです。

中古マンションの売却には欠かせないマイソク

先に説明した通り、「マイソク」は不動産物件の情報が詰め込まれた「広告」的役割を果たすもの。この「マイソク」のクオリティーが高ければ高いほど、売却しようとしている物件への多くのお客様の興味を引くことができると言えます。

しかし、残念ながらほとんどの不動産会社で作られる「マイソク」は、お客様の購買意欲を掻き立てるどころか、興味すら持ってもらえないクオリティの低いものが多いのが現実です。

同じ物件を販売しようとしても、写真や、構成、物件価値のアピール文句のセンス一つでお客様からの反応はガラリと変わります。例えば、アパレル業界ではスタイルがよく、見目麗しい人がモデルとして起用され商品を宣伝していますよね。

それと同様に不動産物件についても、より見栄えする魅力的な「マイソク」にすることが希望価格での物件売却につながるといえます。そこで、中古マンションの売却を考える際には、魅力的な「マイソク」を作ること、これはぜひ覚えておきたいポイントと言えます。

個人情報流出につながる!?マンション売却一括査定サイトの落とし穴?!

マンション売却を考える際、売主様が取る行動としては次の三つが挙げられます。

  • 近所や知り合いの不動産会社を直接訪問する
  • 特定の不動産会社に電話やメールで問い合わせる
  • WEB上で「マンション売却一括査定サイト」で問い合わせる

しかし、この3番目の方法を選択するのには注意が必要です。この一括査定サイトで問い合わせをする場合、自らの住所や氏名、電話番号といった個人情報を入力し、それを5〜20社ほどの不動産会社に情報を飛ばすことになります。

ということは、一度にそれだけたくさんの不動産会社からアポイントの連絡が来ることにつながるのです。

電話はなりっぱなし、それぞれの会社に同じ話をなんども繰り返す、といった羽目になりかねません。悪質な会社の場合、何の連絡もなく自宅に営業マンが押しかけて来ることもあります。

それにいちいち対応しなければいけないと考えると、それだけで疲れてしまうのではないでしょうか?

そのため、マンションをより効率よく、より高値で売却しよとするのであれば、まず信頼の置ける不動産会社の選定が重要になってきます。各会社のWEBサイトなどをよく読む、口コミを調べるなど、そのための手間を惜しまないことをお勧めいたします。

マンションを高く売るには見学が重要!内覧で気をつけたいポイント

マンションをいざ売ろうというときには、内覧(ないらん)と呼ばれるマンションの購入を考えている方が訪れる見学会が重要になってきます。

実際にあなたのマンションを買おうかと考えているお客様は、営業から図面やチラシを見せられて紹介を受けたマンションを良いと感じた場合に見学にやってきます。

その際に、どれだけあなたのマンションへの好感度をあげられるかということが重要になってきます。

居住用のマンションを売却するようなケースでは、内覧の際まだ売主様がマンションに住んでいることがおおいです。

そのため、内覧前にあなたのマンションに好感を抱いてもらえるよう必要な準備をしなければなりません。

内覧の準備する上で気にするべきポイント

必要のない物や荷物を減らして部屋を広く見せる

物があまりに多いと、どうしても生活感が出てしまうので、「自分が住んだらどうなるか」という想像をしづらくなってしまいます。

加えて、物が多ければ多いほどそのぶん部屋もせまい印象になってしまいます。なので、必要のない物を減らして部屋を広く見せることは非常に重要です。

水回りを中心に、部屋の掃除を徹底的に行う。

中古マンションと新築マンションでは、水回りの見栄えがだいぶ違います。

もちろん、中古マンション購入後に水回りをリフォームされる買主様も数多くいますが、それを鑑みても第一印象ほど重要なものはありません。

部屋の掃除をされる際には、水回りは特に隅々まで掃除されるのがいいと思います。

部屋全体の電気をLEDに変更し、内覧の日は電気はすべてつけっ放しにしておく

古い店、スーパーなど、照明が暗い場合、陳列されている商品すらも古い印象になってしまいます。

一方、コンビ二や今流行っている店は照明が明るいという傾向があり、そういう店にいるとただ買い物をしているだけでも気分が上がります。

というわけで、部屋の電気は新しいものに付け替えて一新するのが吉です。特にLEDをつかうことで、部屋の印象はとても良くなります。

内覧に来てくれた方のためにスリッパを準備しておく。

内覧にいらっしゃる買主様の中にはスリッパをはくひともいればはかない人もいらっしゃいます。

スリッパをはかないという方がいらっしゃった場合には問題ないのですが、普段スリッパをはく方が内覧にいらっしゃったときにスリッパがないと気になってお部屋に集中できないということもありえます。

マンションを高く売るには見学が重要、特に気をつけたいポイント

つづけて、内覧の際に気をつけたいポイントについて紹介していきます。

買主様がいらっしゃる前に空気の入れ替えをあらかじめしておく

空気がよどんでいると、やはり部屋から受ける印象も悪くなってしまいます。
また、家にはその家独特の臭いというものがあると思いますが、住んでいるひとは気にならなかったとしても、外から来た人からすれば気になる臭いと捉えられてしまうかもしれません。

特に、ペットを飼っている場合は臭いの印象が強くなるので、買主様がいらっしゃる前には空気の入れ替えが必要になります。

パネルにマンションの説明を書いておく

売主様からすれば、マンションのことなんて見れば大体分かるだろうと思われるかもしれませんが、内覧にきた買主様からするとさらっと内装を見た程度では部屋のことが良く分からないかもしれません。

なので、ホワイトボードなど文字を書いて置いておけるものを用意して、お部屋のアピールしたい点を書いておきましょう。

  • 南向きのため日当たり超良好!
  • 眺めがきれいで気分最高
  • 床下暖房もついています
  • アイランド型のキッチンで使い勝手○

このように書いておけば、買主様との話のネタにも困らないかと思います。

内覧を通して買主様と良い関係を築く

残念なことに、マンションの売主様と買主様の関係がこじれてしまうことは往々にしてあります。

というのも、買主様からのマンションについての様々な質問を、売主様が「攻撃」ととらえてしまうことがあるからです。

  • そこまで突っ込んで質問する必要あるの
  • あまりにも質問が細かすぎる…

こんなふうに思ってしまうことも当然あるとは思いますが、やはり買主様にとっては大きな買い物なのでナーバスになっている部分はあるとおもいます。

自分がこぶしを握って対応していると、相手も同じようにこぶしを握ってしまうことになります。

しかも、買主様が売主様から悪い印象を受けると、マンションがどんなにいいものであっても、契約締結には至りません。

一方、売主様、買主様がお互いに「売って頂く」「買って頂く」というような気持ちで接すると、話がどんどん進んで言ったりする場合が多くあります。

買主様は売主様にとって敵対すべき相手ではないので、質問に対しては細かなものであっても心を落ち着けて親身に答えるのがいいと思います。

マンションを見に来てくれる人は多いのに売れないのはなぜ?

マンションを売りに出して、見学に来る人は多いのに、買い手がつかないということで悩んでいませんか?

見学の申し込みが入ったら、買ってくれるのではないかとわくわくしますよね。

売りに出してからあっという間に成約かと、期待するのも無理のないことです。ところが、見学に来てもそう簡単に購入してはもらえないものです。

でも、見学には結構な人数が来ているはずなのにおかしいと思うことでしょう。例えば、週末ごとに3件ずつ見学の予約が入るとしたら、すぐ買い手がつくと思うはずです。

今週末こそ、と思っていても、なかなか購入の申し込みは入らず、時間だけが過ぎていきます。

おかしいと思いませんか。毎週末、3件前後の見学申し込みがあるのに、それでも売れないのには理由があるのです。

その理由について、説明していきましょう。

自分の物件が、営業マンによっていわゆる「回し物件」として利用されている

売却を依頼した会社のほかに、別の会社からも営業マンが見学者を連れてきているはずです。

このような場合、営業マンは始めから売却する気がない場合があります。売却する気がないマンションのことを、「回し物件」といい、本命のオススメ物件は別にあるのです。

本命のオススメ物件をより良く見せるために、比較対象として、あなたの物件をダメ出しするのに利用しているのです。

ここがこうダメですよ、ですからこれからご案内するあちらの物件の方がオススメなんです、といった具合です。回し物件は別名「潰し物件」ということもあります。

営業マンは、ゆっくりとあなたの物件を案内しようとしないはずです。回し物件ですから、10~30分くらい説明し、ダメな点を説明したら早々に買い主候補を連れて退出してしまうのです。

掃除が行き届いていない

回し物件ではないのにも関わらず売れないのは、部屋の掃除が行き届いていない場合があります。

価格や広さなどの条件面でいくら優れていても、雑然とした家に良いイメージを持つ人はあまりいません。

買ってから掃除すればいいか、などと思ってくれるようなありがたい人はほぼいないと考えましょう。

内覧の重要性に関しては「http://www.kaksitva.com/nairan/」のページをご覧ください。

売れやすいマンションの3つの特徴とは?

あなたの物件は、売れやすい物件なのでしょうか。判断するための特徴としては3つ挙げられます。

立地が良いかどうか、建ててから年数が経っていないか、マンションの規模が大きいかどうかです。

立地が良いですか?

マンションの最寄り駅の路線が、例えば山手線や東横線などの人気の路線であれば立地が良いという事になります。

また、駅チカである、すなわち駅までの距離が近いことも評価が高くなります。マンションを買いたがるような子育て世代にとっては、学校がそばにあることもポイントが高いでしょう。

近くに公園があることでも、人気は出るでしょうし、スーパーやショッピングセンターが近いのも良いです。

いざという時に駆け込める病院が近くにあることも、立派なアピールポイントです。

マンションを建ててから年数が経っていませんか?

もちろん、日本では新築に近いほうが価値が高いです。

中古マンションだと、特に風呂場やキッチンなどの水回りの汚れを気にする方が多いです。

マンションの規模は大きいですか?

大規模マンションは、共有スペースが充実していることが多いことから、人気があります。警備体制が強化されていたり、管理会社が入っていることなどもプラスになります。

この3つの特徴に当てはまらなくても、既に同じマンションに住んでいる人が購入してくれるケースがあります。

この場合、通常のケースよりも高く購入してくれる場合があります。

若者であれば抵抗なく遠くへ引っ越すこともあるでしょうが、普通は住み慣れた地域を離れたくないと思うものです。

もっといい条件で、今とあまり変わらない物件を探しているであるとか、自分の子供のために、同じマンションの物件を探しているというのは意外とよくあることなのです。

築年数が経ってしまっている場合でも、DIY好きの買い主であれば、好きなようにマンションを作り変えて住みたいと思う人もいるでしょう。こちらでリフォームして売りに出すのも良し、あえて何もしないで売りに出しても、水回りの汚れといった欠点はこの場合気にならないでしょう。

マンションの売却に知っておきたい7つの注意ポイント

マンションの売却にはポイントがあります!そして、マンションの売却の流れを紹介します。

マンションを売却するにはだいたい3ヶ月もの時間が必要です。売却が終わるまでの流れは下記のようになっています。

  1. 不動産会社への問い合わせ(約2~3日)
  2. マンションの価格を査定(約2~3日)
  3. 媒介契約書を結ぶ(約2~3日)
  4. 売却活動開始(約1ヶ月半)
  5. 購入申込みの受け取り・交渉など(約1週間)
  6. 売買契約を結ぶ(約1ヶ月)
  7. マンションを引き渡す【完了】

この中で一番時間がかかってしまうのは「売却活動」です。この活動を上手にやることで、「買いたい!」と思ってくれるお客さんの数が決まってくるのでとても大切なことです。

売却活動をしている際に「この不動産会社はちょっと・・・。」と思ったら、不動産会社を変えることもできるので安心です。

媒介契約書にて「3ヶ月間、売却活動をお願いします。」となっていますが、それは心配いりません。売主様が「不動産会社を変えたい」という気持ちがあればいつでも解約ができるからです。

マンションの売却をする際の不動産会社は、とても大事なパートナーなのです。

その為、「ちょっとここは心配。」「信用ができない。」と感じたらすぐに会社を変えましょう。契約済みでも相手に悪い、と思う必要はありません。

マンションをより高く売却する為の心構え

マンションを売却する時に売主様が優先したいことは、「早く売る!」「高く売る!」です。

出来るだけ短時間に、少しでも高い値段で売りたい!という気持ちがみんなあると思います。しかし、マンションの売却をするには結構な時間がかかってしまうのです。

中には売り出してから約1週間で売れることもあります。でも、一般的には約3ヶ月程度の時間はかかると覚悟しておいたほうがいいです。予想よりも早く売れたら嬉しいとは思いますが、これは逆に安く設定し過ぎたということもあるのです。

無事に売買契約が終わっても、すぐにお金が入ってくる訳ではありません。「決済」が終わるまでは実際にはお金は入ってきません。売った側は、次の引っ越し先を見つけないと安心できませんよね。

買った側も銀行のローン査定などがあるので時間がかかってしまいます。マンションを売買してから決済まで、約1ヶ月も要するのが一般的なのです。

よって、他とは違いマンション、つまり不動産を売却するには売り出してから約4~5ヶ月もかかってしまうのです。

借金返済や売却しなくてはいけない期間が迫っている人は、不動産会社のプロに購入してもらう場合もあるそうです。プロに任せたら相場よりも2~3割安くなってしまいます。

しかし、個人のお客さんとは違って「やっぱりやめたい」「審査が下りなかったからやめます」と言われてしまう可能性はないのです。そういった意味で、こちらの方が安心です。

マンションを少しでも高く売却する際に一番大切な心構えは「時間に余裕を持ち、戦術を練って売る」です。時間に迫られている場合、もっと高く売れるのにその機会を逃してしまうことがあります。

マンションやアパートなどの住宅は、人の好みや不安がとても強く出てしまうのです。日常生活で購入する食品や日用品なら「安いから買わなきゃ!」とすぐに決まります。

しかし、決して安くない人生最大の高価な買い物と言える「不動産」の場合、「これで大丈夫なのか?」「もっと違う造りが良かった」という気持ちが出てくるのです。

こういった気持は人によって大きく違いますし、絶対に後悔したくないですよね。

あなたのマンションを「買いたい!」と思ってくれる人を見つける為には時間に余裕を持つ、そして広告・宣伝活動をしっかりやって一人でも多くの人に存在を知ってもらうことです。たくさんいる候補のお客さん全員にあなたのマンションを見てもらうことが大切です。

このようなことがマンションを高く売却する為に必要な心構えになります。

不動産会社によるマンション買取に潜む罠、本当に信頼できるのか?

マンションを売る相談をしに不動産会社へ向かうと「万一マンションが売れない場合でも、弊社にて買取をしています」という声をかけられる場合があります。

大手でも、中小でもこうした声をかけられるケースは多々あります。

売れなくても、不動産会社が買い取ってくれるならぜひお願いしたいと考える方もいらっしゃるとは思いますが、早まってはいけません。

なぜかというと、不動産会社による買取の金額は、実際の相場よりも3割以上低いというケースが往々にあるためです。

不動産会社がマンションを買い取るということは、不動産会社がマンションの保有者になるというわけではなく、最終的に転売するために使用するということです。

当然転売する際、不動産会社は利益を生み出そうとします。それがまさに、相場より3割以上も低い価格でマンションが売られることになる理由です。

不動産を買い取ると言うのは、別に売主の味方であるということではありません。不動産の買い取りほど儲かるものはないので、不動産会社はそれを狙っているのです。

不動産会社によるマンション買取の罠

それでは、実際に例を挙げて確認していきましょう。

あなたはマンションが5000万で売れればいいというような気持ちで不動産会社を訪れました。

一方不動産会社はそのマンションが5500万で売れる価値があると判断しました。こうしたケースでは、不動産会社はなんとしてもマンションの買取をしたいと考えます。

不動産会社が買取をせずに仲介した場合に得られる利益は以下になります。

売主様からの手数料 5500万円×3%+6万円=171万円
買い主様からの手数料 5500万円×3%+6万円=171万円
合計 171万円+171万円=342万円

一方、買取を行うケースでは、売主様から5000万円でマンションを買い取って5500万円で転売を行います。

すると500万円もの利益が生まれ、仲介する場合より168万円多い利益を得ることが出来ます。

このように、不動産会社にマンションを買い取らせると、結局実際の売値より安く売ることになります。そのため、買取に際してはじっくり考えてから行う必要があります。

仲介会社と買取会社の組み合わせに気をつけて!

マンションを売る際には、「マンション買取業者」には特に気をつけてください。

前の章でも書きましたが、不動産会社にマンションを買い取らせる場合、相手の利益のために3割以上も安く売る羽目になってしまいます。

あくまで、仲介会社は買い取るのは最終的に売れなかった場合といいますが、実際には最初から買い主を紹介する気がなく、買取を狙っている仲介会社もあるので気をつけましょう。

また、マンションの買取をしていない不動産会社だからといって必ずしも安心できるというわけではありません。

というのも、不動産会社がマンションを買い取っていない場合でも、最終的に「マンション買取業者」にマンションを売ることを想定していることがあるからです。

マンション買取業者にマンションを売ることができるのは、不動産会社にとっては嬉しいことです。

それは、普通に仲介した場合の2~4倍もの利益を得ることが出来るかもしれないからです。

例えば、あなたは5000万でマンションを売ろうとしています。

その場合に、マンションの買い主が「マンション買取業者」ではなく、別の不動産会社によって紹介された個人の場合、あなたを担当する不動産会社が獲得する手数料は156万です。

5000万円×3%+6万円=156万円

買い主様からの手数料を手に入れるのは別の不動産会社なので、あなたを担当する不動産会社に入るのは156万円だけです。

一方、マンションの買い主が「マンション買取業者」である場合はどうでしょうか。
そうした場合、マンションの買い取り額は下がります。
マンション買取業者は、相場の額よりかならず安く購入するので、例えば買取額が4500万円だったとします。
このケースでは、あなたを担当する不動産会社はあなたからだけでなく、マンション買取業者からも手数料を得ることができ、282万円の仲介手数料を得ることが出来ます。

売主様からの手数料 4500万円×3%+6万円=141万円
買い主様からの手数料 4500万円×3%+6万円=141万円
合計 141万円+141万円=282万円

また、マンション買取業者はマンションを購入した後、それをリフォームしたうえでまた売却を試みます。

そして、あなたを担当した不動産会社が、そのマンションの販売担当になるのです。例えば、リフォーム済みマンションをこんどは5000万で売却したとします。

その場合にあなたを担当する不動産会社は、

売主様からの手数料 5000万円×3%+6万円=156万円
買い主様からの手数料 5000万円×3%+6万円=156万円
合計 156万円+156万円=312万円

312万もの手数料を282万円に加えて手にすることになります。

よって不動産会社は、マンション買取業者を利用し、438万円(282万円+312万円-156万円)も普通の取引より多く設けることになります。

こうした事情を理解すると、マンション買取業者に対して売主様のマンションを売却することが、不動産会社にとってどれだけ得なのか良く分かると思います。

不動産会社からしてみれば商売なので当然のことかもしれませんが、売主様にとっては大きな決断になりますし、少しでも高く売りたいと考えているでしょうから考えられない話です。

マンションの売却を考えている方は、ぜひこの点に充分気をつけていただければ幸いです。

大手は心配な面がたくさんある?マンションの売却を頼むならどこがいい?

大手は心配な面がたくさんあります。マンションの売却を頼むならどこがいいのだろう。

不動産会社は日本の中で30万社あります。どれだけの規模かというとコンビニの6倍の規模でかなりたくさんあります。

こんなにたくさんあるとどこにマンションの売却を頼めばいいか分かりません。

テレビのコマーシャルでよくやっている不動産会社に頼めばいいかと思いがちですが、そこには落とし穴があります。

理由1 広告費はイメージアップに使うだけ

大手の会社というのは広告費をかなり使います。しかしその広告というのはただのイメージアップにしか過ぎません。

そのため各地のマンションに対して広告を打っているわけではありません。だから販売力に欠けています。

理由2 大手の不動産会社でも動いているのは個人商店のように動いています

大手の不動産会社は一見上司がいてその下でルールに沿って働いているものと思いがちですが、一人一人になると個人になり、個人の不動産会社のように動いています。

もちろんあちらこちら移動するのも頻繁にあるし、皆営業ノルマがあるためきちんと他の人と連絡し合ったりするということはありません。

実は不動産会社は辞める率が多いため、大手にいた人も個人商店にうつって働いている人もいます。

また個人商店にいた営業の人が大手にうつることもありうることです。大手の中にフランチャイズといって制服は一緒でも加盟店同士連携が成り立っていないというデメリットがあります。

理由3 契約しなければという思いを募らせる

大手の不動産会社であればあるほど営業ノルマがあります。

そうすると考える思考の中に、契約を何とかしなければという思いが生まれます。

レオナルド・レカプリオのウルフ・ウォール・ストリートを連想しても構いません。契約を何とかしなければという思いが強まる中で無理してマンション売却の値下げが始まります。

しかし大手の中でも優秀な人もいます。大手だから契約しないという理由にはこだわらず、この企業の営業マンは信じてもいいのかという着目点を置いて考える方がいいです。

マンション売却の値段はどうやって判定しているの?主流は「取引事例比較法」

マンションを売却するためには査定が必要です。その査定金額はどうやっているのだろうと疑問になっている人もいます。

査定の仕方は3つの観点から考えています。

取引事例比較法 他の取引の事例を元に算出している
原価法 物件の費用や建築したときの価格から計算する
収益還元法 物件の利益や報酬から価格を計算する

マンションや一軒家の売却を査定するときに主に使うのは取引事例比較法です。

近くに取引があったところと同じように計算して、このくらいなら売却出来るかと考えだして計算します。

売却する査定するポイントは、広さ、間取り、築年数、室内の状況、眺めはいいかどうか、方角はどうなっているか、駅から近いか遠いか、共有施設、近くの施設、学校はあるかどうか、マンションの施工会社があるかどうかです。

特に広さ、間取り、築年数は一番基本な大事なポイントです。だから簡単に比較することが可能です。広さや築年数を考えて古いか新しいかで査定のポイントが変わります。

眺めはどうなっているかというのはとても重要です。景色以外に何階建てか考えることで売却値段が高くなります。

地区や学区もきちんとポイントになります。家族向けの物件だったら、成績や評判のいい学校があったりすると値段が変わります。

不動産会社は上記のことを考えて査定金額を算出します。当然、売る人の希望の売却価格や、スケジュールなども考えながらやることも必要です。

広告の金額は査定金額を元に考えて相談するのがとても重要になります。

予想外だった!マンション売却の費用について

マンションを売却する際に、とても大きな額のお金が動くのです。その中でも一番かかるのは「売買金」です。

この「売買金」というのは、マンションを売却した代わりに受け取るお金です。

しかし、売主さま自身が負担をする費用もあるのです。それらの費用は下記の通り、全部で4つあります。

  1. 仲介手数料
  2. 譲渡取得税
  3. 印紙税
  4. 司法書士費用

3つ目の「印紙税」というのは、契約書を作成時に国に納める税金です。

マンション売却には「契約書」を作成する

この契約書に切手に似た「印紙」というものを貼ります。この「印紙」の費用は、マンションを売る金額によって大きく違ってくるのです。

例えば、マンションの金額が1000万以上、5000万以下の場合は1万円になります。逆にマンションの金額が5000万円以上、1億円以下の場合は3万円になるのです。

「印紙」は契約書1通に対して1枚です。契約書は本来ですと、2通作る必要があります。

これは売主さま・買主さまのそれぞれ持ち合いますので、印紙は2枚いるのです。

つまり、自分が持っている契約書の分、印紙代を払うことになるのです。

その時、印紙は自ら買いに行くことはしません。マンションの仲介をやっている不動産会社が用意してくれることが多いので任せて大丈夫です。売買契約をする当日に印紙代を用意して払い、印紙を受け取るのです。

マンションを売買するなら司法書士にお願いするべき

マンションを売買する際に、関わってくるのが司法書士です。

司法書士とは法律の専門家です。

マンションの売買には、以下2つのことを頭に入れておく必要があります。

  • 抵当権抹消登記
  • 売渡書類

「抵当権抹消登記」というのは、マンションにつく抵当権をなくすという手続きです。

抵当権は、「住宅ローンが払えないので差し押さえをします」という権利のことです。これには、だいたい1万円程度の費用がかかってくるのです。

二つ目の「売渡書類」というものは、契約書とは別で作成する書類になります。

マンションの売買金の最後の支払い、つまり決済の時に全て完了した証として売主さま・買主さまのサインをもらいます。そして、登記所と言われる国の機関に提出をするものになるのです。

マンションの「売却手数料」が無料になる方法

以前、説明したようにマンション売却には大きな費用がかかるのです。もう一つ大きな額がかかる費用として挙げられるのは「仲介手数料」です。

「仲介手数料」というのは不動産売買には欠かせない費用なのです。だいたい、不動産価格の3%+6万円という計算で出る金額です。

例えば、もしマンションを5000万円で売ったら、だいたい156万円の仲介手数料がかかってくるのです。新築マンションの場合、いっけん仲介手数料がかからないのですが実は物件価格の中に含まれているのです。

しかし、ここで知っておいてほしいのですが仲介手数料は必ず3%+6万円という決まりはありません。

法律では不動産会社がお客さんから受け取って良い範囲の上限があるからです。

この上限として3%+6万円ということになっているだけなのです。

不動産会社の営業マンは普通に「3%+6万円でお願いします!」と請求してくるひとが多いですが、仲介手数料を値下げしてもらうこともできます。

逆に「両手」という方法で、仲介手数料を多く取る業者もいます。

参考 マンション売却の怖さ!売りに出したマンションは両手に注意

この仲介手数料を値下げしてもらえば、78万円もの費用をおさえることができるのです。おさえられた分を売主さまの利益になるので嬉しいですよね。つまり、78万円高く売ることができるんです。

ただ、この仲介手数料の値下げをしてもらうのはそう簡単なことではないのです。

不動産会社のひとは「3%+6万円というのが普通なんですよ!」とか、「納得いかないのなら、どうぞ他の会社にしてください!」なんて言われてしまうのです。不動産会社側も分かっているかもしれません。

そんな風に言われてしまうと売主さまは、「怒らせてはいけない。もし、怒らせたら売却活動に影響があるかも。」と不安が増してしまいます。その為、強気で「値下げして!」なんて言えるひとはそんなにいないのです。

知らなかったですまされない、マンション売買における『痂疵担保責任』とは

痂疵担保責任」という言葉をご存知でしょうか?マンションを売買する契約の時にでてくる言葉です。

難しそうな単語ですけど、説明は簡単「売った後に、目に見えない部分の、何か問題があったらその責任をとりますよ」ということです。

「痂疵」とは「一見して、目に見えない傷、欠陥と」いうことです。

中古マンションというのは大変高価な買い物です、買う人にとっては「あのマンションは本当に大丈夫なんだろうか?」という不安がありますね。

  • 壁に傷がある
  • フローリングが汚れている
  • キッチンのシンクが汚れている

これらの欠陥ならすぐにわかりますし、修理も簡単です。

  • 排水がつまりやすい
  • 雨漏りがする
  • 水道管が古かった、それで水漏れしていた
  • 壁のコンセントが中でショートしている

これらの住んでみないと分からない欠陥ってありますよね。

「痂疵担保責任」は、マンションの売り主が個人の人の場合、そのマンションを売って、2〜3ヶ月の間、痂疵担保責任を要求されます。

そして、マンションを買った人は、前述の2〜3ヶ月のあいだに、「痂疵」を見つけて、その後1年以内にマンションの売り主にその修理や補償を要求する事ができます。

ちなみに、「痂疵担保責任」はマンションの売買契約書に記載する重要要件になっています。それ以外のマンションの細かい状況については、「設備表、物件状況報告書」に記載されています。

「設備表、物件状況報告書」に記載されててる内容についてのトラブルは買ってから7日間以内なら受け付けるという契約になっている場合が多いです。

【あなたのマンションの価値を10倍に高める「痂疵担保保険」とは】

マンションを買う際には、「ほしい」と思う強い気持ちが湧くと同時に、「何かあぶないんじゃないか」という気持ちも湧くのです。

新築のマンションを購入する場合、10年の保証がつきますので、安心ですね。

しかし、中古マンションにはそういった保証がありません、買う人は「買ってから問題があったらどうしよう」という不安があります。その問題があった場合に、修理などの保証をつけたらいいわけです。

でも、売る人は「どうせ中古なんだし、新品みたいに保証をつけるのはどうも」と思う事がありますね。

そんな買う人、売る人の不安におこたえするべく生み出されたのが「痂疵保険」です。

痂疵保険は2010年から導入しれました。マンションを売る人が、そのマンションに痂疵保険をつけることで、売り主が個人の人で、マンションを売ってから5年間、そのマンションに痂疵があったばあい、その保険から修理費とかが支払われるわけです。

痂疵担保保険については次のURLを参照ください。

痂疵担保保険には入るのには売買の対象になってるマンションや住宅の審査があります。そして、費用として検査費と保険料であわせて15万で前後加入することができます。

この保険にはいることで、買う人には「買ったあとに、何か痂疵があったなばあいでも、保険にはいっていますので大丈夫ですよ」というアピールになりますし。また、痂疵担保保険に入ると住宅ローン減税をうける事ができますので、マンションを売る人にも大変オトクな保険になっています。

痂疵担保保険に加入するのは、売り主、買った人、どちらでも入る事ができます。

基本的には、マンションを売る人が、マンションに痂疵担保保険をつけて、「買って安心」をアピールすることが一般的です。